重酬求地却拿地难,会有怎么样结果

行为会造成国有资产流失,有房企合作拿地甚至串通竞买,土地招拍挂市场谨慎的供应节奏,土地招拍挂市场挤牙膏式的供应节奏

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今年杭州的土地市场,热度有目共睹。
但凡推出涉宅地块,竞争都十分激烈。即便地价不低,众多房企连番较量之下,突破70%溢价上限,血拼自持比例也是常态。
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今年杭州的土地市场,热度有目共睹。但凡推出涉宅地块,竞争都十分激烈。即便地价不低,众多房企连番较量之下,突破70%溢价上限,血拼自持比例也是常态。
不过,也有多宗宅地成交“爆冷”。有关部门透露:“经调查,其中一块地涉嫌‘串通竞买’。”
有关部门也希望以此警醒开发商,土地招拍挂中的“串通竞买”行为会造成国有资产流失,且往往数额巨大,这种行为十分恶劣,后果也会很严重。
地价高企,担忧风险 有房企合作拿地甚至串通竞买
土地对于房企而言,是必不可缺的生产资料。拿不到地,整个团队无以为继,也会影响行业排名和地位。
然而,杭州的土地市场竞争极为激烈,溢价70%且部分自持已成常态。一些地块的楼面价已经超过周边二手房的房价。尽管房企对杭州发展前景看好,但过高的地价,以及长期调控的风险,令这些土地市场上的“胜出者”未必包赚不赔。
“根源在于地价已经越拍越高,但是谁也不能断定后续市场是否还会继续攀高,高价拿地的风险并不小。当资金越缩越紧,或是政策继续加码,转折可能说来就来。”一位业内人士认为。
事实上,“高价地”的风险,不少经历过楼市周期的房企早已吃过苦头。
于是,通过房企之间的合作入股,共担风险共享收益,成为近两年的常态。很多楼盘,仅从案名上,你就可以发现有两家房企合作,而实际入股的可能更多。
相比合作,“串通竞买”的利益更大。如果能在竞拍环节,通过“串通”实现低溢价成交,就大大节省了地价成本,日后可以获得更大的利润,在面对楼市调整时,也更加从容。
一位房企投资部人士告诉记者:“几家单位合作‘串标’,其实一直存在。开发商之间本身就有一个圈子,把股权提前商量好,稍微在底价基础上抬一抬价,技术上讲难度并不大。”
“不过有几个前提,首先是报名单位不多。如果是杭州主城区土拍,一宗地块的报名单位动辄20多家,那么就无从‘串通’;但若报名单位仅五六家,可操作性就极大。其次,就是这块地本身起拍价较高。如果起拍价很低,就会吸引更多的单位参加竞拍,想几家‘串通’成功就很难。”他说。
业内人士透露 房企如何串通竞买
那么,这些房企究竟如何串通?记者在采访中了解到,手段实际并不少。
由于现阶段土地出让仍实行现场竞价方式,房企需要到土地交易中心进行现场报名,这就给了不少房企蹲点以了解竞拍对手的机会。
那么,碰到报名单位不多的地块,一种串通方法是传统的君子协定,开发商之间已有默契,提前把股权口头协商好。
除了君子协定,也有事先签书面协议的“串通”。“除非房企之间已经很有默契,所以签订书面形式的合作协议也很正常,但是为了风险起见,签协议虽在拍地前,但协议上会填写拍地后的时间,因此无从追查,而且通常协议的存放也会非常保密,比如一个人负责存放地点,另一个负责保险柜密码。”
若参拍单位较多,对于其他报名单位,企图“串通”的单位会采取多种手段进行劝退。
据业内人士透露:“不排除给钱,但基本不会用这一方式劝退。要么当作欠一次人情,在下次竞拍中相让;要么就是一些全国性房企,以其他城市的利益作为交换。去年,就有一家全国性房企,在拍地前劝退了至少十家竞争对手。”
还有一种,“例如进入现场竞价,拉锯中戛然而止,那么很有可能是其中一家单位领导给另一家打了招呼,达成私下协议了。”
虽然一般情况下“串通竞买”很难被查实,但并不意味着“串通”的开发商可以高枕无忧。被参与这一过程的人士举报是一大风险,譬如有哪家开发商因谈不拢,或者有人因离职而心生嫌隙等,就有向有关部门举报的可能。
串通竞买造成国有资产流失 可追究赔偿责任
相关职能部门人士告诉钱报记者,土地招拍挂中的“串通竞买”行为,无疑将造成国有资产流失,且数额巨大,往往以亿为单位,这种行为十分恶劣。
那么,究竟要怎么定性这一行为?根据刑法第二百二十三条规定,串标罪是指投标人相互串通投标报价,损害招标人或者其他投标人利益,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。”
但是,杭州六和律师事务所的胡增冬律师解释:“构成串标罪的前提,是国有土地使用权以‘招标’的形式出现,但《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》里,明确界定招标、拍卖、挂牌为三种不同的出让国有土地使用权的方式,三者运行的法律依据、原则、范围、程序和法律责任等皆不相同。因此,土地市场的串通竞买行为,不能以串标罪去追究刑事责任,属于行政违法,只能行政处罚。”
不过,相关职能部门人士表示:“对于土地出让中的‘串标’行为,可以参考国土部39号令的规定,省国土厅也有相关公开意见。”
记者从浙江省人民政府网站上看到,《浙江省国土资源厅关于土地出让过程中恶意串标行为处理的答复意见》(浙土资厅函〔2013〕602号),明确表示:“对建设用地使用权出让过程中出现恶意串通等非法手段中标或者竞得的,应当依据有关法律法规规章等规定严肃处理。确定中标、竞得结果无效;对造成损失的,应当依法追究赔偿责任。”
此外,国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010〕204号)第3条“严格执行招拍挂出让制度和操作程序,规范房地产用地出让行为”中的第2款规定:“市、县国土资源主管部门要严格竞买人资格审查……在违法违规违约行为查处整改到位前,企业及其控股股东不得参加土地竞买。”

摘要:土地招拍挂市场挤牙膏式的供应节奏,让房企对于土地资源的渴求度不断提升。“限地价、竞自持”方式也接踵被各大一二线城市所采纳,让许多房企望而却步。作为持续发展的必要资源,公开土地市场的限制和供应已经无法让企业气定神闲地等待,越来越多的企业选择另辟蹊径,在二级市场通过各种渠道,寻找新机会来补仓。

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2017年上半年的土地市场热度依然高涨,即使政策加压、新规出台,但土拍市场仍未降温,高价地频出的消息尚未间断。

自去年
9月30日北京市政府明确强化了“控地价、限房价”的土地出让政策以来,竞自持面积成了房企重点关注的话题,而相关政策和竞拍细节一再优化调整,也让许多房企在招拍挂市场上望而却步。

房子有二手房,土地也有“二手地”。开年以来,云并购已收到多家房企发来的寻地信息。显然,土地招拍挂市场谨慎的供应节奏,让房企对于土地资源的渴求已经达到一定程度。

房产界真是一波未平一波又起。越来越多的企业另辟蹊径,在土地二级市场通过各种渠道寻找新机会来补仓。开发企业之间的土地转让、合作开发、企业收购等行为愈发活跃。

求地难耐

重酬求地!近期不少开发商忙于储备土地,地产界的朋友圈被刷屏,更有开发商不惜花钱在报媒打广告,四处求地。

澳门新葡亰,“有些开发商还不拿地就没东西卖了,高管就要下岗了。”一位资深业内人士笑言,最近在业内,只要放出一个二手地块的信息,马上会有很多房企负责土地拓展的人士主动联系,了解详情。

碧桂园在年初的时候就“广撒网”式的找地在朋友圈迅速传播,也成为多数房企发展现状的一个缩影。从找地的形式上来看,更加多样化。以其在天津区域的宣传口径为例:面向天津各界广征优质土地,合作形式包括招拍挂、勾地、收并购、旧城改造、PPP、土地整理、金融资产和特色小镇。

今年8月初,中铁总在上海联合产权交易所举办铁路土地综合开发项目推介会,推出21个土地综合开发项目。随后在8月18日,中铁总又在北京产权交易所举办的铁路土地综合开发项目推介会上,推出了11个土地综合开发项目。涉及的土地开发面积共计46525.73亩(约3098万平方米),类型包括商品住宅、旅游休闲,其中部分项目分布在北京、深圳、武汉等一二线城市。据云并购了解,推介会到场的都是龙头房企,在项目交流分会场环节中,众多房企都踊跃在北京市光明村地块项目中争取获取更多详情与交流,可见房企们对核心区域地块的渴求与争夺心之强烈。

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去年,龙头房企业绩飙升,手中现金较为充裕。而房企要想增长得更快,就要尽可能多地拿地,尤其是龙头房企在规模上激烈竞争的当下,都导致了房企补充土地的积极性较高。

去库存成为近年的市场主题,政府对土地市场的供应相对谨慎,造成开发商在开发项目上僧多粥少的局面。这导致了开发企业之间并购转让行为的日趋活跃。

“自持”新方式

为了平抑地价、房价,降低居住成本,去年末北京率先开启了“限房价竞地价竞自持”土地出让方式,目前已被多个城市效仿。自持宅地的出现,与地方政府土地出让的思路变化有关。

此后,北京市按照“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让的数宗土地规定,由开发商自持商品住房面积,并将全部作为租赁住房,不得销售。同时,对对于这部分由开发商自持的商品房,其出租将纳入政府监管。这无疑对房企的运营能力提出了更高的要求,将促使房企以合理价格竞得土地。大力发展住房租赁市场,推进“购租并举”。

近日,青岛出台新规,招拍挂企业自持商品住房不得销售,对外出租单次租期不得超过10年。

据云并购统计,今年以来,佛山已经出现了4宗自持地块。但是,这些地块均是商住地块。下个月,顺德乐从新桂路以西、藤湖路以北将推出一宗以“限地价,竞自持物业面积比例”的方式出让的工业地块。城市的发展,应产业先行。像乐从这次以自持方式出让工业用地,应该成为工业用地出让、产业发展的示范标杆。

截止至8月23日,年内北京已成交15宗房企自持地块。首开、龙湖两家房企强强联手,与其他房企联合拿下5宗自持地块,占据今年北京房企自持土地榜首,其中3宗地块自持比例高达70%。15宗自持地块中,房企联合体拿地占比为73.33%,较今年北京市经营用地联合体拿地占比44.07%来说高出29.26%。由此可见,今年北京市招拍挂市场中,房企联合体在竞报自持比例获得土地方面更占据优势。面对种种的限制条件,开发商选择的应对方式是抱团取暖,以联合体的方式拿地,共担风险。

每逢拍地都会吸引多家开发商参与,无论本土房企还是外来房企,大家都想拿地,然而由于招拍挂的地块,多家竞争最终逼高地价,有实力的选择拿下,资本不够的唯有退下。再加上竞自持的限制,甚至还会出现摇号环节的运气成分等因素,综合实力不强的企业愈发举步维艰,只得想方设法另谋出路……

另辟蹊径,拼抢二手地

一级土地市场只是冰山一角,大部分交易还是通过开发企业之间的土地转让、合作开发、企业收购等方式进行,土地二级市场在水下若隐若现。